Como proceder quanto ao registro do loteamento e do desmembramento?

Rodrigo Borges de Barros[1]

DispA�e a Lei Federal n. 6.766/79, no CapA�tulo VI, acerca do registro do loteamento e do desmembramento. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverA? submetA?-lo ao registro imobiliA?rio dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias. Na hipA?tese de o prazo ter sido ultrapassado, Arnaldo Rizzardo entende nA?o ser exigA�vel novo projeto, mas apenas revalidaA�A?o.

Entre os documentos exigidos, o tA�tulo de propriedade serA? dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado A�s classes de menor renda, em imA?vel declarado de utilidade pA?blica, com processo de desapropriaA�A?o judicial em curso e imissA?o provisA?ria na posse, desde que promovido pela UniA?o, Estados, Distrito Federal, MunicA�pios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitaA�A?o.

Ressalte-se, ainda, que, no caso acima, o pedido de registro do parcelamento, alA�m dos documentos mencionados nos incisos V e VI do art. 18[2], serA? instruA�do com cA?pias autA?nticas da decisA?o que tenha concedido a imissA?o provisA?ria na posse, do decreto de desapropriaA�A?o, do comprovante de sua publicaA�A?o na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criaA�A?o e de seus atos constitutivos.

Entre as certidA�es negativas exigidas, encontra-se exigA?ncia estranha (certidA�es negativas: de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imA?vel), pois o A?nico tributo incidente sobre o imA?vel A� de competA?ncia municipal.

Apenas as condenaA�A�es por crime contra o patrimA?nio e contra a administraA�A?o, enquanto nA?o reabilitado o requerente, impedirA?o o registro. Se em andamento, aguarda-se o julgamento.

Exige-se, tambA�m, certidA?o de A?nus reais relativos ao imA?vel, levando a crer que nA?o impede o registro a sua existA?ncia. O que pretende a lei A� tornA?-los pA?blicos. No entanto, deverA? o requerente demonstrar a inexistA?ncia de prejuA�zo aos futuros adquirentes, razA?o pela qual o Dec.-Lei n. 58 exigia escritura pA?blica onde o titular estipularia a forma como os lotes seriam liberados.

Outro documento de suma importA?ncia consiste na declaraA�A?o ou termo de verificaA�A?o do Poder PA?blico, concernente A� execuA�A?o de obras vitais para o inA�cio do aglomerado humano, nos termos do art. 18, inc. V da Lei n. 6.766/79.

A existA?ncia de protestos, de aA�A�es pessoais ou de aA�A�es penais, exceto as referentes a crime contra o patrimA?nio e contra a administraA�A?o, nA?o impedirA? o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou aA�A�es nA?o poderA?o prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imA?veis julgar insuficiente a comprovaA�A?o feita, suscitarA? a dA?vida perante o juiz competente.

Exige-se, por fim, declaraA�A?o do cA?njuge do requerente de que consente no registro do loteamento, nA?o dispensando o consentimento do declarante para os atos de alienaA�A?o ou promessa de alienaA�A?o de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cA?njuge.

O procedimento cartorA?rio preliminar se dA? com base no art. 19, da Lei 6.766/79, onde consta a primeira intervenA�A?o do MinistA�rio PA?blico. Examinada a documentaA�A?o e encontrada em ordem, o oficial do registro de imA?veis encaminharA? comunicaA�A?o A� Prefeitura e farA? publicar, em resumo e com pequeno desenho de localizaA�A?o da A?rea, edital do pedido de registro em 3 (trA?s) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da A?ltima publicaA�A?o. Se nA?o houver impugnaA�A?o, serA? feito imediatamente o registro. Se houver impugnaA�A?o de terceiros, o oficial do registro de imA?veis intimarA? o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Em seguida a tais manifestaA�A�es o processo serA? enviado ao juiz competente para decisA?o, momento em que se ouve o MinistA�rio PA?blico no prazo de 5 (cinco) dias, apA?s o que o juiz decidirA? de plano ou apA?s instruA�A?o sumA?ria, devendo remeter o interessado A�s vias ordinA?rias caso a matA�ria exija maior indagaA�A?o.

Para que nA?o haja rejeiA�A?o in limine, mandado o impugnante ao juA�zo contencioso, mister que a oposiA�A?o se funde em direito real seu ou ainda em violaA�A?o ao patrimA?nio pA?blico. De todo modo, mesmo registrado o loteamento, os direitos nA?o sA?o extintos, podendo haver inclusive sua anulaA�A?o.

Por fim, mister ressaltar que o oficial do registro de imA?veis que efetuar o registro em desacordo com as exigA?ncias desta lei ficarA? sujeito A� multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na A�poca em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartA?rio, sem prejuA�zo das sanA�A�es penais e administrativas cabA�veis. Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicarA?, por certidA?o, o seu registro A� Prefeitura. O desmembramento nA?o serA? registrado, mas averbado, nos termos do art. 167, II, 4 da Lei Federal n. 6.015/73. O registro se darA? no livro prA?prio, por extrato.

Segundo Walter Ceneviva, constitui pressuposto necessA?rio A� realizaA�A?o do registro a atribuiA�A?o legal de uma A?rea determinada a certo oficial. As cidades maiores se dividem em duas ou mais circunscriA�A�es, ou zonas, imobiliA?rias. Quando a A?rea loteada estiver situada em mais de uma circunscriA�A?o imobiliA?ria, o registro serA? requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da A?rea loteada. Procedido o registro nessa circunscriA�A?o, o interessado requererA?, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, atA� que o loteamento seja registrado em todas.

Denegado o registro em qualquer das circunscriA�A�es, essa decisA?o serA? comunicada, pelo oficial do registro de imA?veis, A�s demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se: o indeferimento do registro do loteamento em uma circunscriA�A?o nA?o determinar o cancelamento do registro procedido em outra; e, se o motivo do indeferimento naquela nA?o se estender A� A?rea situada sob a competA?ncia desta, e desde que o interessado requeira a manutenA�A?o do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovaA�A?o prA�via perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.

Nenhum lote poderA? situar-se em mais de uma circunscriA�A?o e A� defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscriA�A�es, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infraA�A?o a esta norma.

AlA�m disso, A� de se ressaltar que enquanto nA?o procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-A? o loteamento como nA?o registrado para os efeitos desta lei.

No que concerne A� indisponibilidade dos espaA�os pA?blicos, desde a data do registro do loteamento, passam a integrar o domA�nio do MunicA�pio as vias e praA�as, os espaA�os livres e as A?reas destinadas a edifA�cios pA?blicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, em conformidade com o art. 17 da Lei.[3]

O cancelamento do registro pode ocorrer de trA?s formas: por decisA?o judicial; a requerimento do loteador, com anuA?ncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato; a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes (em sentido amplo, abrangendo inclusive os promitentes compradores) de lotes, com anuA?ncia da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

Veja-se que a Prefeitura e o Estado sA? poderA?o se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se jA? se tiver realizado qualquer melhoramento na A?rea loteada ou adjacA?ncias.

Nesse momento (do cancelamento), surge a segunda intervenA�A?o do MinistA�rio PA?blico prevista pela Lei Federal n. 6.766/79: a�?Art.23, A� 2A?. Nas hipA?teses dos incisos II e III, o oficial do registro de imA?veis farA? publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da A?ltima publicaA�A?o. Findo esse prazo, com ou sem impugnaA�A?o, o processo serA? remetido ao juiz competente para homologaA�A?o (precedida de vistoria in loco destinada a comprovar a inexistA?ncia de adquirentes instalados na A?rea loteada) do pedido de cancelamento, ouvido o MinistA�rio PA?blico.a�?

O art. 22 prescreve que desde a data do registro do loteamento, passam a integrar o domA�nio do MunicA�pio as vias e praA�as, os espaA�os livres e as A?reas destinadas a edifA�cios pA?blicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. E se cancelado o registro? A doutrina analisada se divide quanto A� resposta. Arnaldo Rizzardo embora admita que os espaA�os pA?blicos sA? serA?o pA?blicos enquanto registrado o loteamento, adverte para o fato de o MunicA�pio e o Estado serem ouvidos, levando a crer tal norma a�?objetiva a estas entidades definirem as A?reas que permanecerA?o no domA�nio pA?blico, recaindo naquelas onde se localizarem os lotes negociados, bem como seus acessos obrigatA?rios A�s ruas oficiais. NA?o se permite retornarem ao podes dos particulares, com total prejuA�zo aos adquirentes e promissA?rios, que ficariam sem passagem ou comunicaA�A?o A�s vias principais.a�?

De outra banda, Marco AurA�lio S. Viana perfilha o entendimento segundo o qual a propriedade do MunicA�pio seria resolA?vel aduzindo: a�?NA?o se perca de vista que a propriedade sobre tais A?reas, por parte do MunicA�pio, tem carA?ter resolA?vel. E assim o A� porque, se ocorrer o cancelamento do registro, o loteamento desaparece, voltando a A?rea a existis como unidade, tal como ocorria anteriormente. EstA? implA�cita a condiA�A?o resolutA?ria. Quando se procede ao registro do loteamento a transmissA?o ao MunicA�pio A� feita sob condiA�A?o.a�?

A lei inseriu no capA�tulo dedicado aos contratos artigo relacionado a qualquer alteraA�A?o ou cancelamento parcial do loteamento registrado dispondo que tal medida dependerA? de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteraA�A?o, bem como da aprovaA�A?o da Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no registro de imA?veis, em complemento ao projeto original, com a devida averbaA�A?o.

No que se refere A� transmissA?o da propriedade loteada, vA?-se que o adquirente se sub-roga nos direitos e nas obrigaA�A�es dos alienantes, seja a transferA?ncia mediante ato inter vivos, ou por sucessA?o causa mortis, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessA?o, em todas as suas clA?usulas, sendo nula qualquer disposiA�A?o em contrA?rio, ressalvado o direito do herdeiro ou legatA?rio de renunciar A� heranA�a ou ao legado.

A�Por fim, em caso de falA?ncia ou estado de insolvA?ncia, nA?o se resolvem os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessA?o que tenham por objeto a A?rea loteada ou lotes da mesma. Se a falA?ncia ou insolvA?ncia for do proprietA?rio da A?rea loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbirA? ao sA�ndico ou ao administrador dar cumprimento aos referidos contratos. Se do adquirente do lote, seus direitos sA?o levados A� praA�a. O processo do loteamento e os contratos depositados em cartA?rio poderA?o ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a tA�tulo de busca.

[1] Professor de Direito, sA?cio advogado do escritA?rio Barros & Nogueira Advogados (www.barrosenogueira.adv.br), e-mail: [email protected].

[2] Art. 18, IV – certidA�es:

  1. a) dos cartA?rios de protestos de tA�tulos, em nome do loteador, pelo pe-rA�odo de 10 (dez) anos;
  2. b) de aA�A�es pessoais relativas ao loteador, pelo perA�odo de 10 (dez) anos;
  3. c) de A?nus reais relativos ao imA?vel;
  4. d) de aA�A�es penais contra o loteador, pelo perA�odo de 10 (dez) anos;

V – cA?pia do ato de aprovaA�A?o do loteamento e comprovante do termo de verificaA�A?o pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execuA�A?o das obras exigidas por legislaA�A?o municipal, que incluirA?o, no mA�nimo, a execuA�A?o das vias de circulaA�A?o do loteamento, demarcaA�A?o dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das A?guas pluviais ou da aprovaA�A?o de um cronograma, com a duraA�A?o mA?xima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execuA�A?o das obras; (RedaA�A?o dada ao inciso pela Lei nA? 9.785, de 29.01.1999, DOU 01.02.1999)

[3] Art. 17. Os espaA�os livres de uso comum, as vias e praA�as, as A?reas destinadas a edifA�cios pA?blicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, nA?o poderA?o ter sua destinaA�A?o alterada pelo loteador, salvo as hipA?teses de caducidade da licenA�a ou desistA?ncia do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigA?ncias do artigo 23 desta lei.

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