Rodrigo Borges de Barros[1]
O verbete “parcelamento” transmite-nos a ideia de divisA?o de uma A?rea de terreno em lotes, sob a forma de desmembramento ou loteamento. O parcelamento do solo urbano A� instituto de Direito UrbanA�stico que tem por finalidade precA�pua ordenar o espaA�o urbano destinado a habitaA�A?o.
Para JosA� Afonso da Silva, o parcelamento do solo urbano visa “a urbanificaA�A?o de uma gleba, mediante sua divisA?o ou redivisA?o em parcelas destinadas ao exercA�cio das funA�A�es elementares urbanA�sticas.” Assim, nA?o se sujeita, segundo a doutrina, aos termos da lei em foco, o parcelamento proveniente de divisA?o amigA?vel ou judicial, destinada a extinguir condomA�nios, pois nA?o se estA? colocando a A?rea para a implantaA�A?o de zona populacional.
Outras vezes, procura-se disfarA�ar loteamentos dando outras configuraA�A�es jurA�dicas, como doaA�A�es ou alienaA�A�es, cabendo aA� a intervenA�A?o quando evidente a alteraA�A?o da ordem urbana, com o aumento ou a intensificaA�A?o na ocupaA�A?o do solo urbano.
Regulamentando o disposto no A� 4A? do art. 182 da CF/88, o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) dispA�e que lei municipal especA�fica para A?rea incluA�da no Plano Diretor poderA? determinar o parcelamento, a edificaA�A?o ou a utilizaA�A?o compulsA?ria do solo urbano nA?o edificado, subutilizado ou nA?o utilizado, devendo fixar as condiA�A�es e os prazos para a implementaA�A?o da referida obrigaA�A?o. Trata-se de atividade peculiarmente induzida pela AdministraA�A?o PA?blica, no sentido de fomentar os particulares a ordenarem o solo urbano, sob sua vigilA?ncia.
Inicialmente, alguns conceitos merecem destaque para o melhor entendimento da matA�ria. Gleba A� a A?rea de terreno que ainda nA?o foi objeto de loteamento ou desmembramento regular, isto A�, aprovado e registrado. ApA?s o registro do parcelamento, o imA?vel deixa de existir juridicamente como gleba e passa a existir juridicamente como coisa loteada ou desmembrada, composta de lotes e A?reas pA?blicas (vias de circulaA�A?o, praA�as e outros espaA�os livres, A?reas destinadas a equipamentos urbanos e comunitA?rios, etc., constantes do projeto e do memorial descritivo).
Podem ser apresentadas duas definiA�A�es de lote, a tA�cnica e a legal. Tecnicamente, lote A� a parcela de terra resultante do loteamento ou desmembramento, destinada A� edificaA�A?o ou A� recreaA�A?o. No art. 2A? da Lei 6.766, alterado pela Lei 9.785/99, consta outra definiA�A?o: considera-se lote o terreno servido de infraestrutura bA?sica cujas dimensA�es atendam aos A�ndices urbanA�sticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.
Por sua vez considera-se infraestrutura bA?sica os equipamentos urbanos de escoamento das A?guas pluviais, iluminaA�A?o pA?blica, redes de esgoto sanitA?rio e abastecimento de A?gua potA?vel, e de energia elA�trica pA?blica e domiciliar e as vias de circulaA�A?o pavimentadas ou nA?o (alterado pela Lei 11445/07).
Pretendeu-se, com a mencionada definiA�A?o, garantir a implantaA�A?o de infraestrutura completa nos parcelamentos urbanos, de modo que um terreno sem a infraestrutura exigida legalmente nA?o A� lote. Cabe notar, no entanto, que os equipamentos componentes da definiA�A?o de infraestrutura bA?sica nA?o constituem, sempre, obras a cargo do loteador, ante o disposto nos arts. 2A?, A� 6A? e 18, V, ambos da Lei 6766/79.
Sobre o tema infraestrutura, merece ser salientado o A� 6A? do art. 2A? da Lei 6.766, o qual estabelece que a infraestrutura bA?sica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consiste, no mA�nimo, de vias de circulaA�A?o, escoamento de A?guas pluviais, rede para o abastecimento de A?gua potA?vel e soluA�A�es para o esgotamento sanitA?rio e para a energia elA�trica domiciliar.
A despeito da intenA�A?o do legislador, nesse tA?pico, em diminuir o custo dos lotes direcionados A� populaA�A?o de baixa renda, A� evidente que a reduA�A?o de exigA?ncias para as ZHIS contA�m elementos de segregaA�A?o social, por se deixar de requerer a iluminaA�A?o pA?blica e contenta-se apenas com soluA�A�es para o esgotamento sanitA?rio e para a energia elA�trica domiciliar.
Segundo a lei, o parcelamento do solo urbano poderA? ser feito mediante duas formas: loteamento ou desmembramento, observadas as disposiA�A�es desta Lei e das legislaA�A�es estaduais e municipais pertinentes. Somente serA? admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansA?o urbana ou de urbanizaA�A?o especA�fica, assim definidas pelo Plano Diretor ou aprovadas por lei municipal.
[1] Professor de Direito, sA?cio advogado do escritA?rio Barros & Nogueira Advogados (www.barrosenogueira.adv.br), e-mail: rodrigo@barrosenogueira.adv.br.
